나는 부동산과 맞벌이한다.. 갭투자 언제까지 유효할까?

너바나 님의 부동산 투자 경험을 담은 <나는 부동산과 맞벌이 한다>를 읽었습니다. 너무 유명한 책이여서 도서관에서 빌리기 어려웠는데요, 타지역 도서관에서 대출예약을 해서 겨우 책을 빌릴 수 있었습니다. <월급쟁이 부자로 은퇴하라>를 쓴 너나위 님이 이 책을 보고 부동산 투자에 첫 발을 디뎠다고 합니다. 저는 역순으로 읽어나가고 있군요...

 

갭투자로 경제적 자유를 얻은 월급쟁이

모든 대출에는 이자가 있다. 하지만 전세금에는 이자가 없다. 이 사실을 명심하라. 무이자로 세입자의 돈을 빌려 레버리지를 얻을 수 있다. 이를 잘 활용하면 당신이 가지고 있는 자산의 규모를 크게 확장할 수 있고, 당신의 자산규모에 따라 수익이 달라질 수 있다. 

 

이 문장을 인용함으로써 이 책의 핵심을 요약해 볼 수 있겠군요.

하지만, 대출 규제의 서막이 시작되고, 집값은 이미 급등한 2021년 말 현재 이후에도 이 방법이 유효할 지 모르겠습니다. 당장은 어려울 지라도 앞으로 올 기회를 위해 공부하는 마음으로 책을 읽었습니다.

부동산 투자를 하기 위해선, 일단 월급쟁이처럼 고정적인 수입이 있는 직장에 다녀야 유리해 보입니다. 회사에 소속되어 있어야 대출도 수월하게 받을 수 있을테고요. 프리랜서와 같이 비정기적인 수입원을 가졌을 경우, 월급생활자에 비해 여러모로 불리한 조건입니다. 시간을 자유롭게 쓸 수 있다는 점은 상대적으로 장점이라고 볼 수 있겠네요. 

 

너바나 지음, 2015년 5월 15일 초판 발행

 

책을 읽으면서 기록으로 남겨두고 싶은 부분들을 채록해서 정리해 봤습니다.

 

1. 위험을 다루는 지혜

투자할 때는 통제 가능한 리스크를 감수할 수 있는 물건에 하면 된다. 만약 당신 앞에 어떤 불확실한 투자 물건이 있다면, 이 물건으로 혹시 손해를 보게 되면 얼마나 볼 수 있는 지를 생각해보라.

 

 

2. 부동산 투자의 굿 타이밍

부동산 투자 또는 내 집 마련의 적기는 언론이 홍보하는 시기도 아니고 정부 정책에 따른 호재가 있는 시점도 아니다. 가장 좋은 타이밍은 바로 자신의 준비가 완료되었을 때다. 현재 수도권 시장이 달아오르고 있어서 이 기차에 승차하려는 이들에게 이야기하고 싶다. 

오를 거라는 확신이 든다면, 그리고 절대 잃지 않을 준비가 되었다면 당장에라도 뛰어들어라. 다만 아직 확신이 서지 않았다면 다음 기차를 기다리거나 남들이 거들떠보지 않지만 저평가된 근거가 확실한 투자처를 찾아라. 

성공적인 투자를 위해 경계해야 할 단어는 '조급함'이고, 기억해야 할 단어는 '인내심'이다.

팁을 하나 주자면, 투자 물건을 선택할 때는 주변 지역의 여건은 물론, 비슷한 환경을 가진 지역의 상황을 같이 보는 것이 중요하다.

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3. 똘똘한 직원을 고용하라

똘똘한 아파트를 고를 수 있는 팁

첫째, 실투자금이 적게 드는 아파트를 골라라.

둘째, 전세 수요가 높은 지역의 아파트를 골라라.

셋째, 주변에 향후 공급(분양 물량)이 없는지 확인하고 골라라.

넷째, 대단지 아파트일수록 좋다(최소 500세대 이상).

다섯째, 역세권 아파트일수록 좋다.

여섯째, 소형 평형의 아파트일수록 좋다.

 

 

4. 임장 전, 인터넷 사전조사 

 1) 네이버 부동산 : 아파트 시세 파악

 2) 서울특별시 부동산정보광장 : 서울시 다가구 및 빌라 시세 파악

https://land.seoul.go.kr:444/land/

**팁 : 빌라의 경우, 아파트처럼 시세를 파악하기가 쉽지 않은데, 이때는 주변 건물의 시세를 조사하면 대략적인 시세를 알 수 있다.

3. 경기도 부동산 포털 : 경기도 다가구 및 빌라 시세 파악

https://gris.gg.go.kr/main/grisMain.do

경기부동산포털

 

 

5. 세금이 너무 많다?

투자자가 세금을 많이 낸다는 것은 그만큼 수익이 많다는 것이고 연봉이 높다는 것과 비슷한 이야기다. 우리가 투자를 하는 것은 세금을 덜 내기 위해서가 아니라 수익을 얻기 위해서라는 사실을 기억해야 한다.

 

투자법별로 내야 하는 세금

적금, 예금	이자소득세(15.4%), 금융소득 종합과세(2,000만 원 이상 시)
펀드(주식형)	차익실현소득(비과세), 배당소득(15.4%), 금융소득 종합과세(2,000만 원 이상 시)
부동산	취,등록세, 재산세, 양도소득세, 임대수입 종합과세
채권	이자소득세(15.4%), 금융소득 종합과세(2,000만 원 이상 시)

 

투자법별 비용

	적금, 예금	펀드(주식형)	부동산
취득 시 비용	없음	1~1.8%(수수료)	1.1% 이상
보유 시 비용	-	0.5~0.8%	0.125~0.25%
매도 시 비용	15.4%	2% 이내	6~38%
기대 수익	3~4%	-50~50%	0~100%
세후 수익	2.7~3.7%	-50~50%	0~100%

 

 

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6년 전에 나온 책이기 때문에 현재의 상황에 적확하게 맞아 떨어지지 않는 부분도 있을 수 있다. 하지만, 실제로 투자로 돈을 벌어본 경험이 있는 사람들의 핵심은 매한가지인듯하다. 갭투자... 과연 우리나라 부동산 시장이 앞으로 갭투자로 뛰어드는 월급쟁이 투자자들을 계속 용인할 것인지, 잘 지켜봐야겠다.

 

어제와 똑같이 살면서 다른 미래를 기대하는 것은 정신병 초기증세이다.
-알베르트 아인슈타인