노후를 위해 집을 이용하라.. 투자 사례 복기

백원기 작가의 <노후를 위해 집을 이용하라>는 부동산 관련 서적 중 2007년부터 2015년의 갭투자 사례를 살펴보기 좋은 책이다. 여전히 유효한 방법들도 있지만, 이미 부동산 갭투자가 널리 퍼진 2021년 현재, 달라지는 부동산 정책과 대출 제도를 감안해서 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 

저자는 월급과 절약으로 아낀 목돈을 밑천으로 1~2년에 1~2채 씩 소액으로 투자할 수 있는 주거용 소형 주택에 갭투자를 했다. 부동산 선택의 기준은 소액으로 투자할 수 있는 매물인지, 임대가 잘 나갈만한 매물인지에 중점을 두었다. 그리고 장기적으로는, 보유 주택을 전세에서 월세로 바꿔가는 방식을 통해 부동산에서 현금 흐름이 나오게 만들어 간다. 

 

강남역을 중심에 두고 노원역을 끝점으로 하여 원을 그려보세요. 결국, 강남역과 가까운 쪽이 투자가치가 높습니다. 신분당선이 생긴 이후 웬만한 강북보다 분당이 강남역과 더욱 가까워졌습니다. 이처럼 지도에 중요한 지점을 중심으로 원을 그리는 것도 유용한 방법입니다. 이 방법의 기본 원리는 핵심 지역과 같은 거리의 부동산은 동일한 가치를 가지고 있다는 것입니다.

 

저자 백원기 출판일 2016.02.25

 

이 책의 장점은 저자의 부동산 투자 기록을 살펴보며 모의투자를 경험해 볼 수 있다는 점이다. 아래 목차와 같이, 9년여간 여러 번의 투자를 통해 깨달은 사실들을 하나씩 정리해주고 있다.

자세한 사항은 책을 통해 확인하시길 바랍니다 ^^

4장_부동산 투자 기록

현장조사는 필수다
전세가율이 높은 아파트를 찾아라
역발상으로 투자하라
경락잔금 대출을 이용한 무피투자
전세금을 많이 올리고 싶다면
유치권에 도전하다
부동산 흐름을 예상하라
역세권과 부동산 가격
임차 중개수수료는 누가?
대단지 아파트를 잡아라
가격 상승이 확실한 투자처
지방 핵심 도시에 주목하라
단점을 능가하는 강점이 있는가?
중개소 사장과 친해져라
오피스텔 투자 괜찮을까?
불경기에는 급매가 나온다
현재, 과거를 돌아보며

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1. 전세가율이 높은 아파트를 찾아라

주거용 소형 아파트의 경우, 투자 비용이 상대적으로 적게 든다는 장점이 있다. 지하철 역에서 가깝거나 근처에 좋은 직장과 대학, 병원 등이 있다면 금상첨화다. 노인 인구가 증가하면서 가까운 지역에 노부모를 위한 소형 아파트를 구매하려는 실수요가 꾸준히 있을 거라는 판단으로 이런 입지의 매물을 적극 매수한 듯하다. 

• 매입가 (2007년 4월 25일 잔금일 기준) : 8,750만 원 (전세 7,000만 원 + 실투자금 1,750만 원)
• 매매가 (2015년 11월 기준) : 1억 7,000만 원, 전세 1억 4,000만 원, 월세 2,000/50만 원
• 매매가 상승분 8,250 만 원

전세가율 높은 아파트 투자 사례

 

 

2. 대단지 아파트를 잡아라

600세대를 초과하는 대단지 아파트는 주변 상권과 편의시설이 부가적으로 따라올 수밖에 없다. 즉, 살기 좋은 환경이라는 것이다. 이런 매물은 수요가 꾸준하다.

• 매입가 (2008년 5월 16일 잔금일 기준) :  7,100만 원 (전세 6,000만 원 + 실투자금 1,100만 원)
• 매매가 (2016년 1월 기준) : 1억 4,000만 원, 전세 1억 500만 원
• 매매가 상승분 6,900 만 원

대단지 아파트 투자 사례

 

 

3. 가격 상승이 확실한 투자처

역세권, 혹은 임대 수요가 꾸준한 지역이라면, 오피스텔도 투자 대상이 될 수 있다.

• 매입가 (2009년 5월 9일 잔금일 기준) :  7,350만 원 (전세 6,500만 원 + 실투자금 850만 원)
• 매매가 (2015년 11월 기준) : 1억 3,000만 원, 전세 1억 2,000만 원, 월세 1,000/57만 원
• 매매가 상승분 5,650 만 원

역세권 오피스텔 투자 사례

 

 

4. 지방 핵심 도시에 주목하라

지방은 거점 도시에 편의시설이 집중되기 마련이다. 지역의 거점 도시 주변으로 좋은 직장들이 늘어나는 추세라고 판단된다면, 투자해도 좋다. 

• 매입가 (2008년 8월 31일 잔금일 기준) :  1억 1,300만 원 (전세 8,700만 원 + 실투자금 2600만 원)
• 매매가 (2015년 11월 기준) : 2억 원, 전세 1억 6,000만 원, 월세 2,000/80만 원
• 매매가 상승분 8,700 만 원

지방 핵심지 투자 사례

 

5. 전세가는 투자의 척도

 

전세가율이 낮은 아파트의 경우, 전세가가 올라가든지 매매가가 내려갑니다. 저는 매매가가 내려갈 가능성이 크다고 생각합니다. 용인, 분당, 강남의 아파트가 그랬습니다. 

 

전세가율이 높은 아파트는 전세가가 내려가든지 매매가가 올라갑니다. 저는 매매가가 오를 가능성이 크다고 생각합니다. 예전에는 강북, 광명, 인천, 산본, 수원 등이 그랬습니다. 사실 요즘은 이런 부동산을 찾기 쉽지 않지요.

 

결론적으로, 전세가율이 높은 아파트가 투자가치가 높습니다. 첫째, 전세가율이 높을 경우 실제 투자금이 적게 듭니다. 둘째, 전세가율이 높다는 것은 임대가 잘 나간다는 방증입니다. 

 

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이 책을 통해 집값은 일정 기간 조정을 받을 순 있겠지만, 장기적인 관점에서는 상승할 수밖에 없다는 것을 실증적으로 확인할 수 있었습니다. 아파트가 와인처럼 세월이 묵을수록 더 고가의 제품이 되기 때문이 아니라, 화폐 가치가 하락하기 때문입니다. 자산 가격의 상승은 자본주의 사회에서 필연적으로 나타날 수밖에 없는 현상입니다. 어린 시절에 1,000원에 10개를 사 먹을 수 있었던 붕어빵을 이젠 1,000원에 3개뿐이 못 삽니다. 화폐의 구매력이 떨어지고 있는 것이지요.

정기적인 소득이 있는 사람의 경우, 절약을 통해 목돈을 마련하는 것이 가장 중요하다고 생각합니다. 아껴서 모은 목돈에 대출을 더해 내 집을 마련하는 것이 기본이 되어야 합니다. 저도 이런 사실을 잘 모르고 전세를 사는 게 돈을 아끼는 방법이라고 생각하며, 감히 내 집을 마련할 생각은 하지도 못했었습니다... 뒤늦은 후회로 이제야 열심히 공부하고 있습니다.

모두들 내 집 마련의 꿈을 이루시길 바랍니다!