35세, 1억으로 내 아파트 갖기.. 가능한가요?

아파트 갭투자에 관한 책을 읽다 보면, 대출을 받아 자금을 조달한다는 이야기가 자주 나옵니다. 하지만, 대출을 받는 절차가 어떻게 되고, 실제 대출을 받아서 매매를 진행했을 때의 경우의 수가 어떤지, LTV, DTI 비율에 따른 대출 계획은 어떻게 세워야 하는지에 대해선 자세하게 언급되어 있지 않았습니다.

기자 출신 저자 정석우 님이 쓴 <35세, 1억으로 내 아파트 갖기>는 주택담보대출을 통해 내 집 마련을 하려는 사람이 혼자 고민했을 자금 조달 방법에 대해 집중적으로 다루고 있습니다. 유일한 단점이라면, 2017년 말에 출간된 책이라 현재 시점에 완벽하게 적용하긴 어렵다는 점입니다.

2021년 말 기준으로 새롭게 바뀐 제도들과 시장 상황을 감안하며 읽는 게 좋을 듯합니다. 솔직하게 잘 읽히는 책은 아닙니다. 작가분이 글을 어렵게 쓰시는 편입니다. 그럼에도 차근차근 읽다보면 고민해봐야 할 문제들을 짚어준다는 점에선 유용하다고 생각합니다.

저자 정석우, 초판 1쇄 2017.11.20

 

아래 목차를 보면 아시겠지만, 매수자 입장에서 궁금할만한 주택대출의 다양한 의문들을 하나씩 설명하고 있습니다. 현재까지 유효한 것이 무엇이고, 바뀐 것이 무엇인지는 차후에 다시 배워야겠지만, 최근의 실례를 파악할 수 있다는 정도로도 많은 도움이 됩니다.

 

PART 1. 모르면 무조건 손해! 주택대출의 정석

생애 첫 집, 역시 아파트가 좋나?
목돈이 묶여 있어도 집 살 수 있다
정말 1억 원으로 5억 원짜리 아파트 살 수 있을까?
실매매가와 KB시세가 다를 때 대출한도 기준은?
5,000만 원으로 3억 원대 아파트 살 수 있을까?
연봉 4,000만 원에 빚 2억 원, 정말 위험할까?
향후 금리가 오르면 어떡하나?

PART 2. 자금효율 극대화! 주택대출 운용의 기술

30년 만기 대출, 20년만 갚고 나머진 주택연금으로?
신용대출 7,000만 원은 어느 세월에 갚나?
6억 원 아파트와 6억 1,000만 원 아파트의 놀랄 만한 차이
취득세도 대출이 될까?
분양아파트 자금조달의 기술
향후 집값이 떨어지거나 실직하면?
전세 낀 집 구입하고 향후 입주할 때 주택담보대출 되나?
방 한 칸 값을 대출한도에서 뺀다고?
원금 갚는 시기를 늦출 수는 없을까?

PART 3. 아는 만큼 이득! 부동산 제도·규제 공략 노하우

이미 분양 완료된 아파트를 구입하는 방법
1 주택자 되면 서울 분양아파트 당첨이 어려워질까?
대출한도 부족한데 일산 4억 원 아파트에서 서울 8억 5,000만 원 아파트로 갈아탈 수 있을까?
일시적 2 주택자가 양도소득세를 피하는 법
재산세· 종합부동산세 파헤치기

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부록. 부동산·금융 규제 이해하면 길이 보인다!

각종 규제 때문에 내 집 마련이 어려워지는 것 아닐까?
[7·22 가계부채 종합관리방안] 이자만 내는 거치는 1년만… 원금 분할상환 의무화
[2016년 하반기 경제정책방향] 분양가 9억 원 초과 중도금 대출 규제… 무주택자는 문제없어
[8·25 가계부채 종합관리방안] 중도금대출 부분보증으로 대출금리 상승
[11·3 부동산 대책] 투기수요 억제를 위한 분양권 전매·재당첨 제한 강화
[11·24 가계부채 대책] 잔금대출 분할상환 의무화와 DSR 도입
[6·19 부동산 대책] 서울, 과천 LTV 70%→60%
[8·2 부동산 대책] 서울 LTV 40%로… 6억 원 이하 주택 구입하는 연봉 8,000만 원 이하는 50%
[10·24 가계부채 종합대책] 다주택자 DTI 심사 강화

 

 

1. 분양 아파트의 대금납부 및 대출 구조

 

아파트를 분양받을 때 대출은 어떻게 받는지에 대한 구체적인 사례를 볼 수 있다는 점이 이 책의 장점입니다. 아래 사진에서와 같이 아파트 분양을 받을 때, 계약금, 중도금, 잔금을 어떻게 조달하는지에 대해 구체적으로 다루고 있습니다.

아파트 대금납부 및 대출구조

 

 

2. 부동산 가계부채 대책 주요 내용

 

2015년부터 2017년 말까지 정부에서 내놓은 부동산, 가계부채 대책들의 흐름을 정리해 볼 수 있다는 점 또한 이 책의 좋은 점입니다. 최근의 업데이트된 정책은 근래에 발행된 책이나 인터넷을 통해 따로 알아봐야 할 것 같습니다.

부동산 가계부채 대책 변천사

 

주택담보대출의 원금 분할상황 의무화가 2015년에 나왔다는 게 눈에 띄었습니다. 그렇다면, 그 전까진 이자만 내고 살았단 말이니깐요. 실수요자 입장에서는 상환 부담이 덜하고 좋았겠다 싶더군요...  아마도 이런 제도가 시행된 건, 부동산 시장에 투기가 만연해지고, 대출 상환 능력이 부족한 사람들도 무리해서 고가의 주택을 구입하고 대출금을 상환하지 못하는 상황이 벌어지니 정부가 정책을 바꾼 것이겠지요...

이렇게 제도가 바뀌는 과정을 보면, 참 타이밍이 중요하단 생각이 듭니다. 저도 당장은 내 집 마련의 꿈을 이룰 순 없지만, 지금부터라도 공부를 하는 이유가 나중에 기회가 생겼을 때 놓치지 않기 위해서입니다. 

모쪼록, 안전하고 쾌적한 주거 환경 속에서 모든 국민들이 살 수 있는 그날을 기약하며...