나는 1,000만 원으로 아파트 산다, 주택 구입 전 알아야 할 7단계

신사임당 채널에 나온 시크릿브라더 님의 이야기를 듣고 시크릿브라더 님의 책 <나는 1,000만 원으로 아파트 산다>를 주문했습니다.

현시점에서 당장 아파트를 구매할 여력은 안 되지만, 꾸준히 주택 시장에 대해 공부하고 있습니다. 투자 목적이건, 내 집 마련을 위한 목적이건, 주택 구입에는 큰돈이 들어가는 만큼, 주택 시장의 흐름을 읽는 안목이 필요하다고 생각합니다.

이 책은 나에게 맞는 아파트를 어떻게 골라야 하는 지에 대해 아주 쉽고 명확하게 설명하고 있다는 점이 장점입니다.

 

시크릿브라더 지음, 2021년 10월 20일 초판 1쇄

 

 

이 책의 하이라이트는 챕터2에 나온 7가지 필터링 방법입니다.

신사임당 채널에 나온 시크릿브라더 님의 설명을 복기 차원에서 정리하여 글로 남깁니다.

 

Chapter 2. 부린이가 지방 갭 투자로 1년 만에 1억 수익 올린 공부법
01 갭투자, 이 정도는 알고 합시다!
02 1차 필터링: 인구수/세대수
03 2차 필터링: 수요와 공급
04 3차 필터링: 매매/전세지수 분석
05 4차 필터링: 지역 간 비교
06 5차 필터링: 가격과 분위지도
07 6차 필터링: 학군과 상권
08 7차 필터링: 내 투자금에 맞는 단지 찾기

 

 

1차 필터링 : 인구수/세대수

-인구와 세대수가 증가하는가?

 

 

2차 필터링: 수요와 공급

-수요 파악 : 

1) 청약경쟁률을 확인(각 단지별로 확인해야 한다는 게 단점)

2) 미분양 수치 확인(미분양이 없는 곳은? 미분양이 향후 늘어날지 줄어들지를 확인. 이는 공급을 통해서 확인 가능하다. 공급은 입주물량(호갱노노에서 3년 치까지 정확한 물량 파악 가능)과 인허가 물량(4~5년 후 공급물량)을 통해 확인 가능하다.

3) 신규 주택, 기존 주택에 따라 다를 수도 있지만, 위의 두 지표만으로도 충분하다.

4) 미분양률이 낮아지면, 가격 높아진다.

미분양이 없는데, 향후 입주물량도 평균 아래에 있다면, 그 지역은 가격이 상승할 가능성이 크다.

 

 

3차 필터링: 매매/전세지수 분석

 

1) KB에서 발표하는 KB지수

그래프로 표시됨. 그 지역을 언제 들어가야 할지 매수 타이밍을 알 수 있다.

하락장에서 매매지수가 전세지수를 뚫고 내려가는 지점이 생기면, 전세지수가 하락을 멈추고 횡보하다 이내 상승하고, 매매지수는 거기서 조금 더 떨어지다가 횡보 후 올라간다.

보통 전세가가 매매가에 비해 더 빠르게 움직인다.

보통 하락장에서는 수요가 없어서 매매와 전세가 같이 빠진다.

 

예를 들어, 매매가가 2억 5천만 원, 전세가가 2억 2천만 원에서 매매가가 2억 2천, 전세가가 2억 원까지 빠졌다고 가정해보면, 가격이 떨어진 것을 확인한 매수자는 안정적으로 전세를 선택하게 되어있다.

이처럼 전세 수요가 늘어나게 되면, 다른 경쟁자들보다 먼저 전세물량을 선점하기 위해, 2억 500만 원에 계약하는 식으로 가격을 조금씩 올려서라도 전세 계약을 하려는 사람들이 생기게 된다.

그러면 자연스레 매매가가 2억 2천만 원 정도이니, 차라리 1,000만 원 정도를 추가로 투입해서 아예 매매를 하자는 식의 의사결정에 이르게 된다. 이러면서 매매가가 다시 상승하게 된다.

즉, 하락장에서 전세 가격이 하락을 멈추고 횡보하다 오르기 시작하면, 매매 가격도 시차를 두고 따라 오르게 된다. 이것만 파악해도 그 지역의 저점이 어딘지 알 수 있다.

 

전북 군산 매매/전세 그래프

 

2) 전월세 신고제 도입되면, 공실률 보기 더 쉬워진다.

공급 시작되면, 전세가는 급격하게 빠른 속도로 빠진다.

서울이 매매지수가 전세지수를 뚫고 내려가는 시점이 언제일까?

서울은 2013년. 경기는 2014년, 포항은 2019년. 이때 들어갔으면, 무릎에서 산 것이라고 볼 수 있다.

그럼 고점을 알 수 있는 방법은? 그건 어렵다.

 

 

4차 필터링: 지역 간 비교 (동일 지역 내 급지별 비교)

예를 들면, 포항은 구미, 김해 등과 비교할 수 있다.

이를 통해 내가 사려고 하는 아파트가 다른 지역의 아파트와 비교했을 때 적정 가격에 올라왔는가를 판단.

 

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TIP!!!
1~4차 필터링만 제대로 한다면, 그 지역의 제일 좋은 지역, 제일 좋은 아파트 들어가면 된다. 그럼 끝이다. 그 아파트가 제일 많이 오를 거기 때문이다. 하지만, 현실적으로 투자금이 제한적이기 때문에 5차, 6차 필터링을 통해 그 이후에 올라갈 수 있는 매물 중에서 가격에 맞는 매물을 구하는 것이다.

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5차 필터링: 가격과 분위지도

호갱노노 - 동 단위 평단가 > 분위지도(색깔로 구분하기 쉽게 되어 있다)

 

 

6차 필터링: 학군과 상권

1) 서울은 직주근접.

2) 지방은 직주근접이 1순위 요소가 아니다. 학군과 상권이다.

학군은 그 근처에 학원가 형성되어 있는지(호갱노노와 아실에서 확인 가능), 선호 중학교(학업성취도가 높은 학교)가 있는지(아실에서 확인 가능)를 파악.

상권은 상권의 크기가 아니라, 선호하는 상권인지를 확인. 병원, 약국, 공원, 마트, 은행, 스타필드 같은 것들... 반대로 술집, 모텔촌 등은 없어야 하는 것.

3) 최종적으로. 지역 내에서 1 급지, 2 급지, 3 급지가 나오고, 나온 순서대로 임장을 간다.

 

 

7차 필터링: 내 투자금에 맞는 단지 찾기

 

투자금 3000만 원이면? 호갱노노 갭 가격 필터링.

네이버 부동산에서 실제 매물인지 전화 확인 후, 임장을 간다.

철저하게 준비한 후 임장을 가야 효과가 있다.

필터링을 하는 과정 자체가 물어볼 거리를 준비하는 단계다.

시장에 대한 예측은 하지 않는다. 예측은 수요공급에 대해서만 향후 2,3년 정도만 예상.

 

 

 

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끝으로...

내년 대선 이후 부동산 시장이 어떻게 변할지 모르겠지만, 틈틈이 공부하며 때를 기다린다면, 좋은 기회가 찾아왔을 때 놓치지 않을 수 있다고 생각합니다.

책에 나온 7가지 필터링 방법은 주택 분석을 할 수 있는 좋은 방법론이라고 생각합니다.

관심 있으신 분들은 책을 직접 보시는 걸 추천드립니다.